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​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

多年前的一个傍晚,台风过后,我和朋友第一次去黄埔区九龙镇。从珠江新城出发,开车足足花了将近两小时。在那望不到边的香蕉林里,大碗粗的蕉树悉数拦腰折断,农民伯伯欲哭无泪。那时九龙镇给我的感觉,好山卡拉,好远。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

多年前的一个傍晚,台风过后,我和朋友第一次去黄埔区九龙镇。

从珠江新城出发,开车足足花了将近两小时。在那望不到边的香蕉林里,大碗粗的蕉树悉数拦腰折断,农民伯伯欲哭无泪。那时九龙镇给我的感觉,好山卡拉,好远。

多年以后,通往知识城的道路笔直,天堑渐变通途,大量产业园、住宅社区进驻,这里早已改头换面,从山鸡变凤凰。而知识城里的“旧改第一村”汤村,即将于近期推出首批商品房升龙•学府上城

跟着小编看一看,这个向东近北接壤从化的楼盘,究竟值不值得买。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

01

地段:已通地铁,紧邻两大院校

时光之手,仿佛会施魔法。

肉眼可见,中新广州知识城已经褪去青涩,渐渐变美。尽管区域里依然是大片工地,但这里的道路已经又直又长;而一些村庄,也渐渐消失。

时间回到2019年6月,彼时九龙镇汤村村旧村改造项目经广州公共资源交易中心公开招商,经村民成员代表会议表决,确定上海升龙为合作企业。这是知识城第一个公开招商的旧改,也是升龙进入广州的第二个旧改。汤村从此正式拉开改造序幕。

在这两年半时间里,汤村旧改并非一帆风顺。譬如升龙集团的资金链受到相关质疑;譬如今年初同街的旺村旧改也分开招商;譬如黄埔区大刀阔斧的改造最终证实有待研究,多个村庄改造暂停。

而汤村旧改,今年7月复建区安置房样板房亮相,11月首批安置房封顶,12月正式开放商品房样板房。据称,该村已成为黄埔区的旧改样板工程之一

还是同一片土地,但便捷的交通路网已经缩短了距离。汤村旧改毗邻广河/花莞高速出入口,紧邻地铁14号线汤村站,乘坐快线四站即达天河;坐到珠江新城,则需要75分钟,花费9元。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

汤村旧改一路(九龙大道)之隔,是广州商学院、广州康大职业技术学院;从地图上已经清晰可见,华南师范大学附属中学(知识城校区)更紧邻汤村旧改。

生态环境方面,毕竟多年以前这里是远郊农村,村庄周边仍可见不少山林绿树,整个知识城片区有九龙湖、凤凰湖等湖景资源。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

项目区位图

02

配套:共享知识城配套,大量在建中

升龙·学府上城是汤村旧改的融资区项目,建面270万平方米,规划有住宅区、约88万平方米商业办公集群、8所公立学校,打造居住、商业、教育、环境等一体,拟引进一线品牌商业运营商。据项目人士称,其商业部分或对标深圳万象城之类。

众所周知,中新知识城是中国与新加坡投资千亿开发的,大湾区首个国家级双边合作项目。目前,这里已开业的商业配套有城南邻里中心、缤纷城,在建中的有悠方,规划中的有天空之城航站楼。

根据规划,中新知识城拟打造“产学研城”四位一体的全国首个教育小镇,未来将有45所全龄院校汇聚,百年名校华附现已落户中新知识城南区,与升龙·学府上城一路之隔,预计2024年9月开学。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光华附知识城校区效果图

升龙·学府上城在项目内规划建设8所公立学校——4所幼儿园、2所小学、1所九年一贯制学校、1所完全中学,“一站式”配套15年全龄教育体系

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

在医疗方面,知识城片区规划建设巴塞罗那国际医院、知识城南方医院、中山大学附属医院、广州皇家丽医院五所高端医院等5所医院。

03

产品:主打大户型,专对改善客户

踩盘可见,升龙·学府上城的装修用材质量质感不错,配备中央空调、全屋多石材装饰等,两梯四户的设计相对符合改善型人居所需,首推产品为建面约95-143平方米的精装三四房。

项目自带的88万平方米商业综合体,规划购物中心、风情商业街、综合写字楼等多元化业态。首期住宅对标深圳润府项目的住宅产品,有最宽约130米楼距,建筑仿幕墙式玻璃外立面、石材、陶板/铝板三重设计。

建面约143平方米的四房两厅两卫南北通透,配有连通两个房间和客厅的近10米长观景阳台,采光通风俱佳,设有独立老人房,主卧设置步入式衣帽间、双飘窗大主卫。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光143㎡四房两厅两卫样板间实拍图

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

135平方米的四房两厅两卫采用横厅设计,无过道,三间房都是全飘窗,其客厅对出阳台亦连接一个房间。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光135㎡四房两厅两卫样板间实拍图

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

96平方米户型设计为三房带主套,餐客厅一体化,配置百变多功能室。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

相对知识城片区当前的住宅而言,升龙·学府上城的户型设计亮点颇多,居住舒适度佳。

04

研判:山鸡变凤凰,值得买吗?

无论是知识城的发展,还是汤村旧改的变化,可谓是从山鸡变凤凰的过程,但同时也是一本励志史。

我们曾经看到汤村的落后和贫穷,但也看到今天可喜的变化。

根据《广东省人民政府关于印发中新广州知识城总体发展规划(2020—2035年)的通知》(以下简称为《规划》),未来15年,将在知识城打造“一核一轴四组团”的总体空间布局。

​从山鸡到凤凰,给广州知识城“旧改第一村”照X光

从前景看,知识城的发展势头可期。但与此同时,由于周边大量项目均在开发之中,所以竞争对手也多。相对其它一线临湖项目,升龙·学府上城目前推出的产品缺乏湖景优势。但紧邻华附及两所大专院校,可为其教育及文化底色加分。

单从项目产品本身及配套而言,升龙·学府上城缺点不突出。交通方面,无论当前路网如何通达,始终也是硬伤。在天河等四大中心区上班者,并不适宜购入自住。

据小编此前踩盘,项目方模糊透露大约在元旦开盘,其价格未定,将参考周边项目。如此说来,大约是2万+至3万出头。以项目当前所呈现的产品实力,这一价格倒也实在。

项目的开发商升龙集团,从2017年进入广州以来,先后拿下广州9个旧改(含合作项目)项目,但直到目前,仅此汤村开始筹备开盘。在目前国内大多房企纷纷遇雷之际,升龙也遭遇极大的现金流挑战。就在近期,其参与的番禺明经村暂缓3年改造,村里获得3000万元补偿,升龙拿回剩余保证金。坊间议论,暂停或与企业的现金流有关。

不过,这一问题既是优势也是劣势,优势是项目在当下或为回笼资金快速出货,所以售价会相对实际;缺点是,地产江湖上雷那么多,哪天会否不幸言中?

总体而言,从知识城的蜕变,我们也可以预见未来的汤村巨变。所以,现在买入投资,后期也是值得等待的。但对于在中心四区(越秀荔湾天河海珠)的上班者而言,自住的话还是另觅他处吧。

你会选择升龙·学府上城吗?快在下方留言区留下你的想法吧!

——END——

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注:本文只供参考,不构成投资建议。部分图片来源于网络,如有侵权请联系作者。

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作者: 科技主创

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